房屋安全鉴定是一项关乎生命财产安全的重要工作。随着建筑使用年限的增长和自然灾害的频发，房屋结构安全问题日益凸显。

房屋安全鉴定不仅能够及时发现潜在的结构安全隐患，还能为房屋维修、加固或拆除提供科学依据，避免因房屋倒塌、结构损坏等导致的人员伤亡和经济损失。本文将全面梳理房屋安全鉴定的流程、方法和标准，帮助房屋产权人、使用人及专业人士系统掌握房屋安全鉴定的知识体系，实现从征兆识别到报告解读的全流程指南。

一、房屋安全鉴定的基本概念与重要性

房屋安全鉴定是指由专业机构或技术人员依据相关标准和规范，对房屋的结构、材料、设施及使用状况进行科学评估，以确定其安全状态的技术活动 。鉴定过程包括现场查勘、检测、计算分析和综合判断等环节，最终形成鉴定报告并提出处理建议。房屋安全鉴定不同于一般的房屋质量检测或验房，它更侧重于评估房屋结构的安全性，特别是是否存在危及人身安全的隐患。

房屋安全鉴定具有重要的社会意义和法律价值。

首先，它能够有效预防和减少房屋安全事故的发生，保障人民群众的生命财产安全  。据统计，我国每年因房屋结构安全问题导致的伤亡事故不在少数，通过定期的安全鉴定，可以及早发现并消除隐患。

其次，房屋安全鉴定为房屋交易、租赁提供了重要依据，有助于维护房地产市场的健康发展 。在房屋买卖或租赁过程中，安全鉴定报告能够客观反映房屋的安全状况，避免因信息不对称导致的纠纷。

第三，房屋安全鉴定为政府实施城市更新、老旧小区改造等政策提供了科学支撑，有助于提高城市整体安全水平 。

最后，房屋安全鉴定也是落实”以人为本”发展理念的重要体现，通过保障居住安全，提高居民生活质量。

二、房屋安全征兆识别方法

房屋安全征兆识别是房屋安全鉴定的第一步，也是最基础的环节。通过识别房屋的异常征兆，可以初步判断房屋是否存在安全隐患，为后续专业鉴定提供线索。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)和《农村住房危险性鉴定标准》(JGJ/T 363-2014)等规范，房屋安全征兆可分为结构安全、材料质量和建筑设施三大类。

1 结构安全征兆识别

结构安全征兆主要表现为房屋整体或局部的变形、裂缝和倾斜等异常现象。不同结构类型的房屋，其安全征兆表现也有所不同：

砖混结构房屋：常见安全征兆包括墙体出现明显裂缝（特别是45°斜向裂缝）、墙体酥碎或”烂根”现象、楼板与墙体连接处开裂或弯曲、房屋整体倾斜等 。例如，某户自建房承重墙测量高度2140mm，倾斜量60mm，房屋倾斜率达到28%（远高于7‰的合格标准），这表明房屋存在严重的结构安全隐患，可能被判定为C级或D级危房 。

框架结构房屋：安全征兆主要表现为框架柱出现裂缝、梁底混凝土剥落导致钢筋外露锈蚀、节点区松动或拉脱、整体倾斜等 。当框架柱有效截面削弱达20%以上时，该构件可能被判定为危险构件 。此外，框架结构房屋若出现多条贯穿性裂缝或钢筋严重锈蚀，也表明结构存在安全隐患。

钢结构房屋：安全征兆包括锈蚀导致截面损失、连接节点松动或变形、屋面坍塌等 。当钢结构锈蚀截面损失超过10%或连接节点失效时，可能触发C级或D级危房判定。例如，某农村钢结构房屋因锈蚀导致屋面坍塌，这表明房屋已处于严重危险状态。

木结构房屋：安全征兆表现为木构件虫蛀、腐朽、开裂，榫卯节点松动或拔榫，屋面变形或塌落等 。当木构件腐朽或虫蛀导致承载力下降超过30%时，可能判定为D级危房 。

结构整体性征兆：包括墙体与楼板连接处松动、圈梁缺失或开裂、构造柱缺失或失效等 。这些征兆表明房屋的整体性较差，抗震能力弱，容易在地震等灾害中发生倒塌。

2 材料质量征兆识别

材料质量征兆识别主要关注房屋使用的建筑材料是否符合安全标准，是否存在劣质材料或老化现象 。材料质量是影响房屋安全使用寿命的关键因素，劣质材料可能导致房屋整体承载力不足。

混凝土结构：劣质混凝土征兆包括表面酥碱或剥落、强度不足（可通过回弹仪检测）、内部存在空洞或蜂窝状缺陷等 。例如，某混凝土结构房屋梁底出现明显混凝土剥落，内部钢筋外露并产生锈蚀，这表明混凝土保护层厚度不足，钢筋锈蚀导致截面损失，可能影响结构安全 。

砌体结构：劣质砌体征兆包括砌筑质量差（如无咬槎砌筑）、墙体厚度不达标（如承重墙厚度≤120mm）、砂浆强度不足、墙体普遍开裂等 。例如，某农村砖混结构房屋墙体采用乱毛石或鹅卵石砌筑，或砌筑砂浆为泥浆或无浆干砌，这些情况可能直接判定为c级或d级 。

钢结构：劣质钢结构征兆包括钢材质量不合格、焊接缺陷、防腐涂层失效等 。当钢结构出现严重锈蚀且未采取有效防腐措施时，应引起高度重视。

木结构：劣质木结构征兆包括木材含水率过高、防腐处理不当、木构件截面尺寸不足等 。长期处于潮湿环境的木结构更容易出现腐朽和虫蛀问题。

材料老化征兆：包括混凝土碳化、钢筋锈蚀、木材腐朽、防水材料老化等 。这些老化现象会随时间推移逐渐加剧，最终导致结构性能下降。

3 建筑设施安全隐患识别

建筑设施安全隐患识别主要关注房屋内部的电气系统、给排水系统、暖通空调等设施是否安全可靠 。建筑设施的安全问题虽然不直接导致结构倒塌，但可能引发火灾、漏水等次生灾害，同样危及居住安全。

电气系统：安全隐患包括电线老化、绝缘层破损、接线盒松动、插座过热、线路超负荷等 。例如，某房屋电路系统存在多处裸露电线，这不仅可能引发火灾，还会威胁居住者的人身安全。

给排水系统：安全隐患包括管道渗漏、堵塞、接口腐蚀、排水不畅等 。长期存在的管道渗漏不仅会浪费水资源，还会导致墙体受潮、霉变，甚至影响结构安全。

燃气系统：安全隐患包括燃气管道泄漏、阀门老化、连接处松动等 。燃气泄漏可能导致爆炸，造成严重安全事故。

消防系统：安全隐患包括灭火器过期、消防通道堵塞、应急照明失效等 。这些隐患在火灾发生时会严重影响逃生和救援。

建筑外围护设施：安全隐患包括阳台栏杆松动、雨篷锈蚀、外墙脱落等 。这些设施虽然不直接承重，但损坏后可能造成人员伤亡或财产损失。

三、房屋安全鉴定的流程与方法

房屋安全鉴定是一项系统工程，通常按照”两阶段、三层次”的流程进行，即先进行场地安全性鉴定，再进行房屋组成部分危险程度鉴定和整体危险程度鉴定 。鉴定过程需要科学严谨，确保结果客观公正，为房屋安全决策提供可靠依据。

场地安全性鉴定

场地安全性鉴定是房屋安全鉴定的第一阶段，主要评估房屋所处场地是否存在重大安全隐患 。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，场地安全性鉴定应以自然资源部门出具的评估结果和建议为准，避免造成严重后果 。

场地评估内容：包括地质灾害风险（滑坡、崩塌、地陷、地裂等）、洪水风险（洪水主流区、山洪、泥石流易发地段等）、岩溶土洞风险（岩溶、土洞强烈发育地段等）、采空区风险（已出现明显变形下陷趋势的采空区等） 。例如，某房屋位于采空区附近，若自然资源部门评估认为场地存在危险，可直接鉴定为D级，提出迁址重建建议 。

场地评估技术方法：包括地质雷达探测、沉降观测、岩土工程勘察等 。通过这些技术手段，可以准确评估场地的稳定性，为后续鉴定提供基础。

场地鉴定结果判定：当场地存在滑坡、崩塌、地陷、地裂等危险因素时，应判定为危险场地。若场地被判定为危险，房屋安全鉴定可直接终止，建议迁址重建。

房屋组成部分危险程度鉴定

在场地安全性鉴定的基础上，鉴定机构会对房屋各组成部分进行危险程度鉴定，每个组成部分的危险等级以其中最危险的构件为准 。这一步骤是鉴定工作的核心，需要对房屋的各个部分进行详细检查和评估。

地基基础鉴定：主要检查外露基础现状情况、上部结构有无因不均匀沉降引起的裂缝、沉降等，按下列等级进行划分 ：

a级：上部结构无不均匀沉降裂缝和倾斜，外露基础完好；地基、基础稳定。

b级：上部结构有轻微不均匀沉降裂缝，外露基础基本完好；地基、基础基本稳定。 

c级：上部结构出现明显不均匀沉降裂缝，或外露基础明显腐蚀、酥碱、松散和剥落。

d级：上部结构不均匀沉降裂缝严重，且继续发展尚未稳定，或已出现明显倾斜；基础局部或整体塌陷。

砌体墙鉴定：主要检查砌筑质量、外观现状等，按下列等级进行划分 ：

a级：砌筑质量良好，无裂缝、剥蚀、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。 

b级：砌筑质量一般，部分墙体有轻微开裂或剥蚀；纵横墙交接处无明显通缝。 

c级：砌筑质量差，墙体普遍开裂，剥蚀严重；纵横墙体脱闪；个别墙体歪斜；承重墙体厚度≤120mm。 

d级：墙体严重开裂，部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。

钢结构鉴定：主要检查锈蚀程度、连接节点松动情况等，按下列等级进行划分  ：

a级：无明显锈蚀，连接节点牢固，无变形。 

b级：轻微锈蚀，连接节点基本牢固，有轻微变形。 

c级：明显锈蚀，连接节点松动，变形较大。 

d级：严重锈蚀，连接节点失效，变形严重。

木结构鉴定：主要检查木材腐朽、虫蛀、开裂情况及榫卯节点连接等，按下列等级进行划分  ：

a级：无腐朽或虫蛀，无变形，有轻微干缩裂缝，榫卯节点良好。 

b级：轻微腐朽或虫蛀，有轻微变形，构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/6，榫卯节点基本良好。 

c级：有明显腐朽或虫蛀，梁、檩跨中明显挠曲或出现横纹裂缝，梁檩端部出现劈裂，柱身明显歪斜，木柱与柱基础之间错位，构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/4，榫卯节点有破损或有拔榫迹象。 

d级：严重腐朽或虫蛀，梁、檩跨中出现严重横纹裂缝，柱身严重歪斜，木柱与柱基础之间严重错位，构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/3，榫卯节点失效或多处拔榫。

楼板/梁柱鉴定：主要检查裂缝形态、钢筋锈蚀情况等，按下列等级进行划分  ：

a级：无明显裂缝，钢筋无外露锈蚀，构件无变形。 

b级：轻微裂缝，钢筋轻微外露锈蚀，构件轻微变形。

c级：明显裂缝，钢筋明显外露锈蚀，构件明显变形。 

d级：严重裂缝，钢筋严重外露锈蚀，构件严重变形。

围护结构鉴定：主要检查围护墙与承重构件的连接情况、山墙与屋架的拉结措施等，按下列等级进行划分  ：

a级：围护墙与承重木柱间有拉结措施；山墙、山尖墙与木构架或屋架有墙揽拉结；内隔墙顶与梁或屋架下弦有拉结。

b级：采取部分拉结措施；围护墙与承重木柱之间未出现明显通缝。 

c级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离；围护墙体与承重木柱之间出现明显竖向通缝。 

d级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离且有明显外闪；围护墙体与承重木柱之间脱闪。

房屋整体危险程度鉴定

在房屋组成部分危险程度鉴定的基础上，鉴定机构会对房屋整体危险程度进行鉴定，综合考虑各组成部分的最危险等级和防灾措施情况 ，最终确定房屋的整体危险等级。

整体鉴定方法：采用”两阶段、三层次”的评定方法。第一层次为构件危险性鉴定，第二层次为楼层危险性鉴定，第三层次为房屋整体危险性鉴定 。具体步骤如下：

1.构件危险性鉴定：对房屋各部位的构件进行逐一检查和评估，确定每个构件的危险等级 。例如，某房屋二层柱2/B有效截面削弱达20%，大于15%的临界值，该柱被评为危险构件 。

2.楼层危险性鉴定：根据各构件的危险等级，结合构件的权重系数，计算各楼层的危险构件综合比例，确定楼层危险性等级 。例如，某房屋一层危险构件综合比例为6.1%，大于5%且小于25%，评定为Cu级；二层危险构件综合比例为4.6%，大于0且小于5%，评定为Bu级 。

3.房屋整体危险性鉴定：计算整体结构的危险构件综合比例，结合基础及楼层危险性等级，确定房屋的整体危险等级 。例如，某房屋整体结构危险构件综合比例为3.4%，大于0且小于5%，且基础及上部结构各楼层危险性等级不含Du级，房屋危险性等级评定为B级 。

整体鉴定等级划分：根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，房屋整体危险程度分为A、B、C、D四个等级 ：

A级：结构能满足安全使用要求，承重构件未发现危险点，房屋结构安全。

B级：结构基本满足安全使用要求，个别承重构件处于危险状态，但不影响主体结构安全。 

C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，局部出现险情，构成局部危房。

 D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

整体鉴定判定规则：当房屋整体结构危险构件综合比例R大于0且小于5%时，若基础及上部结构各楼层危险性等级不含Du级，房屋危险性等级应评定为B级；当R大于等于5%且小于25%时，房屋危险性等级应评定为C级；当R大于等于25%时，房屋危险性等级应评定为D级 。

四、房屋安全等级划分标准详解

房屋安全等级划分是房屋安全鉴定的核心成果，通过科学合理的等级划分，可以准确反映房屋的安全状况，为后续处理提供依据。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)和《农村住房危险性鉴定标准》(JGJ/T 363-2014)，房屋安全等级分为A、B、C、D四个等级。

A级房屋：结构安全无隐患

A级房屋是指结构能满足安全使用要求，无危险点，房屋结构安全无隐患的房屋 。这类房屋可以放心使用，但也不能掉以轻心，应定期进行安全检查。

判定标准： - 地基基础无明显不均匀沉降裂缝和倾斜，外露基础完好；地基、基础稳定。 - 承重墙砌筑质量良好，无裂缝、剥蚀、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。 - 梁柱无明显裂缝，钢筋无外露锈蚀，构件无变形。 - 楼板无明显裂缝，与墙体连接处无松动。 - 整体倾斜率小于4‰，满足GB 50007—2011《建筑地基基础设计规范》的限值要求。 - 承载力验算结果满足要求，抗力与效应之比大于1.0。

安全特征： - 地基基础稳定，无沉降迹象。 - 承重墙体完整，无明显裂缝或倾斜。 - 梁柱等承重构件无可见损伤，钢筋保护层厚度符合要求。 - 楼板平整，无明显变形或裂缝。 - 整体结构完整，无明显倾斜或变形。 - 电气、给排水等设施正常，无安全隐患。

处理建议： - 每5年进行一次定期安全检查，确保结构安全。 - 加强日常维护，及时修复小问题。 - 注意观察房屋周边环境变化，特别是地质灾害风险。 - 定期检查电气、给排水等设施，确保正常使用。 - 如需进行较大规模的装修或改造，建议委托专业机构进行设计和施工。

B级房屋：结构基本安全

B级房屋是指结构基本满足安全使用要求，个别非承重结构构件处于危险状态，但不影响主体结构安全的房屋 。这类房屋可以继续使用，但需要关注危险点的变化，及时采取修缮措施。

判定标准： - 地基基础无明显不均匀沉降裂缝，外露基础基本完好；地基、基础基本稳定。 - 承重墙砌筑质量一般，部分墙体有轻微开裂或剥蚀；纵横墙交接处无明显通缝。 - 梁柱有轻微裂缝，钢筋轻微外露锈蚀，构件轻微变形。 - 楼板有轻微裂缝，与墙体连接处基本稳固。 - 整体倾斜率小于1%，满足安全要求。 - 危险构件综合比例R小于5%。 - 承载力验算结果基本满足要求，抗力与效应之比大于0.9。

安全特征： - 地基基础基本稳定，但可能有轻微不均匀沉降。 - 承重墙体基本完好，但可能有局部裂缝或剥蚀。 - 梁柱等承重构件无严重损伤，但可能有轻微裂缝或变形。 - 楼板基本平整，但可能有局部裂缝。 - 整体结构基本完整，但可能有轻微倾斜或变形。 - 个别非承重构件处于危险状态，但不影响主体结构安全。

处理建议： - 对危险点进行局部修缮，如修补裂缝、更换老化管道等。 - 加强日常检查，特别是危险点的变化情况。 - 定期检查电气、给排水等设施，确保正常使用。 - 如需进行较大规模的装修或改造，建议先进行安全评估。 - 每2-3年进行一次安全检查，监测危险点的发展趋势。 - 增强房屋整体性，如增设构造柱和圈梁等。

C级房屋：局部处于危险状态

C级房屋是指部分承重结构不能满足安全使用要求，局部出现险情，构成局部危房的房屋 。这类房屋需要采取加固措施，局部停止使用，确保居住安全。

判定标准： - 地基基础有较明显的不均匀沉降裂缝，但已稳定。 - 承重墙体有明显开裂，部分墙体剥蚀严重；纵横墙体脱闪；个别墙体歪斜；承重墙体厚度≤120mm。 - 梁柱有明显裂缝，钢筋明显外露锈蚀，构件明显变形。 - 楼板有明显裂缝，与墙体连接处松动。 - 整体倾斜率在1%-3%之间。 - 危险构件综合比例R在5%-25%之间。 - 承载力验算结果部分满足要求，抗力与效应之比小于1.0但大于0.9。

安全特征： - 地基基础有明显不均匀沉降，但尚未发展。 - 承重墙体有明显裂缝或倾斜，但未完全失去承载力。 - 梁柱等承重构件有明显裂缝或变形，但未达到危险构件标准。 - 楼板有明显裂缝或变形，但未完全失去承载力。 - 房屋局部出现险情，构成局部危房。 - 部分承重结构不能满足安全使用要求，但整体尚可。

处理建议： - 立即停止使用危险区域，采取临时加固措施。 - 委托有资质的设计单位制定加固方案，报住建部门审批。 - 根据加固方案，委托有资质的施工单位进行加固，消除安全隐患。 - 加固期间，可能需要临时搬迁，确保居住安全。 - 加固完成后，需进行验收，确认安全隐患已消除。 - 加固后，建议每年进行一次安全检查，监测加固效果。 - 加强房屋整体性，如增设构造柱和圈梁等。

D级房屋：整体处于危险状态

D级房屋是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房的房屋 。这类房屋必须停止使用，拆除重建，确保人员安全。

判定标准： - 地基基础基本失去稳定，基础出现局部或整体坍塌。 - 承重墙严重开裂，部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。 - 梁柱严重开裂，钢筋严重外露锈蚀，构件严重变形。 - 楼板严重开裂，与墙体连接处严重松动。 - 整体倾斜率大于3%（砖混结构）或大于4‰（混凝土结构）。 - 危险构件综合比例R大于25%。 - 承载力验算结果不满足要求，抗力与效应之比小于00.7。

安全特征： - 地基基础已失去稳定，出现局部或整体坍塌。 - 承重墙体严重开裂或歪斜，局部倒塌或有倒塌危险。 - 梁柱严重开裂或变形，钢筋严重锈蚀，截面损失大。 - 楼板严重开裂或变形，与墙体连接处严重松动。 - 房屋整体出现险情，构成整幢危房。 - 承重结构已不能满足安全使用要求。

处理建议： - 立即疏散人员，停止使用房屋。 - 委托有资质的设计单位制定拆除方案，报住建部门审批。 - 根据拆除方案，委托有资质的施工单位实施拆除。 - 拆除后，可考虑重建或迁址。 - 拆除期间，做好安全防护措施，防止意外发生。 - 如有条件，可申请政府危房改造补贴。 - 拆除后，需进行场地评估，确保重建安全。

五、房屋安全鉴定的法律依据与适用情形

房屋安全鉴定工作有明确的法律依据和适用情形，了解这些内容有助于房屋产权人、使用人和相关机构依法依规开展鉴定工作，确保鉴定结果的权威性和可执行性。

法律依据

房屋安全鉴定主要依据以下法律法规和标准规范：

1.《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号，2021年修正）：明确规定了危险房屋的定义、鉴定程序和处理措施。该规定指出，危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋 。对被鉴定为危险房屋的，一般可分为观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四种处理方式 [9] 。

2.《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）：提供了房屋危险性鉴定的具体技术标准，包括两阶段、三层次的鉴定方法和等级划分标准 。该标准适用于城市（指直辖市、市、建制镇）内各种所有制的房屋 。

3.《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）：提供了房屋可靠性鉴定的技术标准，包括安全性、使用性和耐久性三个方面的评估 。该标准适用于各类民用建筑的可靠性鉴定。

4.地方性法规：如《西安市城市房屋使用安全管理条例》、《南通市房屋安全管理条例》等，对房屋安全鉴定的具体实施提出了要求 。例如，《西安市城市房屋使用安全管理条例》规定，房屋使用安全责任人应当委托房屋安全鉴定的情形包括：房屋地基基础、墙体或者其他承重构件有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等危险症状；学校、医院、场馆、车站、商场等大中型公共建筑的使用年限达到设计使用年限三分之二；其他可能危及公共安全的情形 。

5.《建筑法》第七十三条规定，建筑设计单位不按照建筑工程质量、安全标准进行设计的，责令改正，处以罚款；造成工程质量事故的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书，没收违法所得，并处罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任 。

6.《民法典》第八百条规定，勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失 。

适用情形

根据法律法规和标准规范，房屋安全鉴定的适用情形主要包括以下几类：

1.新建房屋交付前：新建房屋在交付使用前，通常需要进行一次安全鉴定，确保其符合安全使用要求。

2.老旧房屋定期检查：老旧房屋，特别是经过多次装修、经历过自然灾害或者长时间无人居住的房屋，需要定期进行安全鉴定。

3.自然灾害后：房屋遭受台风、洪涝、地震等重大自然灾害损坏，需要继续使用的，应当进行安全鉴定 。

4.房屋达到设计使用年限：当房屋使用年限达到设计使用年限三分之二（公共建筑）或达到设计使用年限（住宅）时，应当进行安全鉴定  。

5.房屋用途变更：原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，应当进行安全鉴定 。

6.房屋结构改造：房屋进行拆改结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工 。

7.相邻施工影响：进行地下设施、管线、桩基、深基坑、爆破以及降低地下水位等施工，可能对周边房屋造成损坏的，建设单位应当委托开展施工对相邻房屋影响鉴定 。

8.农村自建房用于经营：农村宅基地自建房屋用于经营性活动或者其他涉及公共安全的，应当进行安全鉴定 。

9.房屋存在明显危险症状：如房屋地基基础、墙体或者其他承重构件有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等危险症状的，应当进行安全鉴定 。

六、房屋安全鉴定的费用与机构选择

房屋安全鉴定的费用和机构选择是房屋产权人关心的实际问题，了解这些内容有助于合理规划鉴定预算，选择合适的鉴定机构，确保鉴定结果的准确性和可靠性。

鉴定费用

房屋安全鉴定收费为市场行为，国家、省、市目前对此均无政府指导价格 。鉴定费用主要取决于以下几个因素：

1.房屋面积：鉴定费用通常按房屋面积计算，价格区间在7.5—10元/平方米左右 。例如，100平方米的房屋，鉴定费用约为750-1000元。

2.结构复杂程度：结构复杂、年代久远的房屋，鉴定费用较高；结构简单、年代较新的房屋，鉴定费用较低。

3.检测项目：检测项目越多，费用越高。例如，仅进行外观检查的费用较低，而需要进行承载力验算、结构建模等的费用较高。

4.房屋层数：高层建筑的鉴定费用通常高于低层建筑。

5.地区差异：不同地区的鉴定费用存在差异，一线城市通常高于二三线城市。

费用区间参考： - 简单鉴定（仅外观检查）：几百元至几千元/栋。 - 一般鉴定（外观检查+部分检测）：几千元至1万元/栋。 - 复杂鉴定（外观检查+全面检测+结构建模+承载力验算）：1万元以上/栋。

费用分担： - 经鉴定属于危险房屋的，鉴定费由所有人承担 。 - 经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担 。 - 房屋使用安全责任人拒不办理登记、拒绝或者阻碍物业服务人巡查的，物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域 。

鉴定机构选择

选择合适的鉴定机构是确保鉴定结果准确可靠的关键。鉴定机构应当具备相关资质和认证，具有良好的信誉和丰富的经验。选择鉴定机构时，可以考虑以下几个方面：

1.资质要求：鉴定机构应当具备相应的资质等级，如一级、二级或三级房屋安全鉴定机构  。一级机构注册资金不低于200万元且有ISO认证，二级机构资金100万元以上，三级机构需具备基础检测能力 。

2.专业领域：根据房屋类型和鉴定目的，选择具有相应专业能力的鉴定机构。例如，钢结构房屋应当选择具有钢结构检测能力的鉴定机构。

3.设备条件：鉴定机构应当具备先进的检测设备和技术，如回弹仪、超声波检测仪、全站仪、红外热像仪等，能够进行全面、准确的检测。

4.人员素质：鉴定机构应当拥有专业的技术人员，包括一级注册结构工程师、注册岩土工程师等，能够提供专业的鉴定服务。

5.信誉评价：可以通过查询鉴定机构的过往业绩和客户评价，了解其专业水平和服务质量。

查询方式： - 登录当地住房和城乡建设局网站，通过信息查询-资质查询-房屋安全鉴定机构查询功能，查找符合相关资质的鉴定机构 。 - 使用微信扫描纸质鉴定报告右上方的二维码进行查证 。 - 咨询当地住建部门，获取推荐的鉴定机构名单。

七、房屋安全鉴定报告的解读方法

房屋安全鉴定报告是房屋安全鉴定工作的最终成果，正确解读鉴定报告是房屋产权人、使用人和相关机构做出科学决策的基础。鉴定报告通常包括以下几个部分：

报告基本结构

一个完整的房屋安全鉴定报告应当包括以下内容：

1.委托单位信息：包括委托人姓名、联系方式、房屋地址等 。

2.房屋概况：包括房屋用途、建造年代、结构类型、建筑面积、层数等 。

3.鉴定目的：说明本次鉴定的目的，如安全评估、灾后鉴定、可靠性鉴定等 。

4.鉴定依据：列出本次鉴定所依据的法律法规和标准规范 。

5.现场检查检测：详细记录现场检查和检测情况，包括地基基础、承重构件、围护结构等的检查结果 。

6.结构复核验算：包括结构建模、荷载取值、材料强度取值、计算结果等。

7.鉴定分析及评级：基于现场检查和验算结果，对房屋各部分进行危险程度鉴定，最终确定房屋的整体危险等级 。

8.鉴定结论及建议：根据鉴定结果，提出相应的处理建议，如观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等 。

9.附件：包括现场照片、检测数据图表、结构复核计算书等 。

报告签章要求：房屋安全鉴定报告应当由现场项目负责人或主要鉴定人员编制，使用规范的专业术语，经校对、审核、批准后，由一级注册结构工程师签章，涉及地基基础的，应当同时由注册岩土工程师签章，并加盖公章及”房屋安全鉴定专用章”后方可生效 。

报告核心要素解读

解读房屋安全鉴定报告时，应当重点关注以下几个核心要素：

1.鉴定结论：这是报告的核心，明确房屋的整体危险等级（A、B、C、D级） 。例如，某房屋鉴定结论为C级，表明房屋局部处于危险状态，构成局部危房 。

2.危险构件清单：列出所有危险构件的位置、类型和危险程度 。例如，某房屋危险构件清单包括：二层柱2/B（有效截面削弱20%）、三层楼板（裂缝宽度3.5mm）等。

3.危险构件分布图：直观展示危险构件的位置和分布情况 。通过分析危险构件的分布，可以了解房屋危险的程度和范围。

4.检测数据图表：包括裂缝宽度测量数据、倾斜率测量数据、材料强度检测数据等  。这些数据是鉴定结论的重要依据。

5.结构复核验算结果：包括结构建模、荷载取值、材料强度取值、计算结果等 。通过分析验算结果，可以了解房屋结构的安全状况。

6.处理建议：根据鉴定结果，提出相应的处理建议，如观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除等 。处理建议是房屋产权人、使用人和相关机构做出决策的重要参考。

报告有效性：经鉴定属于非危险房屋的，鉴定机构应当在鉴定报告中注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。例如，某房屋鉴定报告中注明”本报告有效期至2026年10月12日”，超过有效期后应当重新鉴定。

报告解读步骤

解读房屋安全鉴定报告可以按照以下步骤进行：

1.阅读报告概要：首先阅读报告的概要部分，了解房屋的基本情况和鉴定目的  。

2.分析鉴定结论：重点关注鉴定结论部分，明确房屋的整体危险等级 。例如，某房屋鉴定结论为B级，表明房屋结构基本安全，但个别构件存在危险。

3.查看危险构件清单：了解所有危险构件的位置、类型和危险程度  。例如，某房屋危险构件清单包括：承重墙开裂（裂缝宽度3.2mm）、梁底钢筋外露锈蚀（保护层厚度15mm）等。

4.分析危险构件分布图：通过分布图了解危险构件的分布情况，判断危险的程度和范围 。例如，某房屋危险构件主要集中在二层和三层，表明上部结构存在安全隐患。

5.检查检测数据图表：分析裂缝宽度、倾斜率、材料强度等关键数据，验证鉴定结论的合理性  。例如，某房屋裂缝宽度测量数据表显示，最大裂缝宽度为3.5mm，超过3mm的安全限值，表明存在安全隐患。

6.阅读结构复核验算结果：了解结构建模、荷载取值、材料强度取值、计算结果等，评估房屋结构的安全性  。例如，某房屋结构复核验算结果表明，封口梁配筋不满足承载力要求，导致该构件被评为危险构件 。

7.分析处理建议：根据鉴定结论和危险构件情况，评估处理建议的合理性和可行性 。例如，某房屋被建议局部加固，应当了解加固方案的内容、成本和效果。

8.确认报告有效性：检查报告的有效期，确保在有效期内使用 。超过有效期后应当重新鉴定。

报告争议处理：对房屋安全鉴定结论有异议的，鉴定委托人或者利害关系人可以自收到房屋安全鉴定报告之日起十个工作日内委托重新鉴定 。委托重新鉴定涉及多个利害关系人的，房屋安全鉴定机构的确定等事宜可以由相关方自行协商 。

八、房屋安全等级对应的处理建议

根据房屋安全鉴定结果，不同等级的房屋需要采取不同的处理措施，科学合理的处理建议是确保房屋安全使用的关键。处理建议应当结合房屋的实际状况、产权人的经济条件和政府的政策支持等因素综合考虑。

A级房屋处理建议

A级房屋是结构安全无隐患的房屋，可以放心使用，但仍需注意以下几点：

1.定期检查：建议每5年进行一次定期安全检查，确保结构安全 。

2.日常维护：加强日常维护，及时修复小问题，如墙面裂缝、门窗变形等。

3.环境监测：注意观察房屋周边环境变化，特别是地质灾害风险，如地面裂缝、地面下沉等。

4.设施检查：定期检查电气、给排水等设施，确保正常使用。

5.使用限制：虽然结构安全，但使用功能应当符合设计要求，避免超负荷使用。

6.装修注意：进行装修时，应当注意保护结构构件，避免破坏承重结构。

A级房屋处理建议示例： - 每5年进行一次定期安全检查。 - 加强日常维护，及时修复墙面裂缝、门窗变形等。 - 注意观察房屋周边环境变化，特别是地质灾害风险。 - 定期检查电气、给排水等设施，确保正常使用。 - 装修时应当注意保护结构构件，避免破坏承重结构。

B级房屋处理建议

B级房屋是结构基本安全的房屋，但存在个别危险构件，需要关注以下几点：

1.局部修缮：对危险构件进行局部修缮，如修补裂缝、更换老化材料等 [16] 。

2.加强监测：加强危险构件的监测，定期检查其变化情况。

3.使用限制：虽然结构基本安全，但应当限制危险区域的使用，避免人员聚集。

4.设施维护：加强电气、给排水等设施的维护，确保正常使用。

5.装修注意：进行装修时，应当避开危险构件，避免加重其负担。

6.定期检查：建议每2-3年进行一次安全检查，监测危险构件的发展趋势。

B级房屋处理建议示例： - 对危险构件（如墙体裂缝、钢筋外露）进行局部修缮。 - 加强危险构件的监测，定期检查其变化情况。 - 限制危险区域的使用，避免人员聚集。 - 加强电气、给排水等设施的维护，确保正常使用。 - 装修时避开危险构件，避免加重其负担。

C级房屋处理建议

C级房屋是局部处于危险状态的房屋，需要采取以下措施：

1.停止使用危险区域：立即停止使用危险区域，采取临时加固措施，确保居住安全  。

2.委托专业设计：委托有资质的设计单位制定加固方案，报住建部门审批  。

3.实施加固工程：根据加固方案，委托有资质的施工单位进行加固，消除安全隐患 。

4.验收确认：加固完成后，需进行验收，确认安全隐患已消除。

5.使用限制：加固后，应当限制危险区域的使用，避免人员聚集。

6.定期检查：建议每年进行一次安全检查，监测加固效果。

C级房屋处理建议示例： - 立即停止使用危险区域，采取临时加固措施。 - 委托有资质的设计单位制定加固方案，如增设扶壁柱、外加圈梁、钢筋网砂浆面层等 。 - 根据加固方案，委托有资质的施工单位进行加固。 - 加固完成后，需进行验收，确认安全隐患已消除。 - 加固后，限制危险区域的使用，避免人员聚集。

D级房屋处理建议

D级房屋是整体处于危险状态的房屋，必须采取以下措施：

1.立即疏散人员：疏散所有居住人员，确保人身安全 。

2.委托专业设计：委托有资质的设计单位制定拆除方案，报住建部门审批  。

3.实施拆除工程：根据拆除方案，委托有资质的施工单位实施拆除，防止意外发生 。

4.场地评估：拆除后，应当进行场地评估，确保重建安全。

5.重建规划：根据评估结果，制定重建计划，选择合适的建筑材料和结构形式。

6.申请政府补贴：如有条件，可申请政府危房改造补贴，减轻经济负担 。

D级房屋处理建议示例： - 立即疏散所有居住人员，确保人身安全。 - 委托有资质的设计单位制定拆除方案。 - 根据拆除方案，委托有资质的施工单位实施拆除。 - 拆除后，进行场地评估，确定是否适合重建。 - 如场地安全，制定重建计划，选择合适的建筑材料和结构形式。 - 申请政府危房改造补贴，减轻经济负担。

九、房屋安全鉴定中的争议处理与案例分析

房屋安全鉴定过程中，可能会出现鉴定结论的争议，了解争议处理机制和典型案例有助于更好地理解鉴定过程和结果，避免因信息不对称导致的决策失误。

争议处理机制

房屋安全鉴定结论的争议处理机制主要包括以下几个方面：

1.异议提出：对房屋安全鉴定结论有异议的，鉴定委托人或者利害关系人可以自收到房屋安全鉴定报告之日起十个工作日内提出异议 。

2.重新鉴定：提出异议后，可以委托重新鉴定。重新鉴定可以由原鉴定机构或者其他有资质的鉴定机构进行 。

3.第三方仲裁：当争议无法通过重新鉴定解决时，可以申请第三方仲裁鉴定 。

4.法律诉讼：对仲裁结果仍不满意，可以向法院提起诉讼，通过法律途径解决争议。

争议处理要点： - 争议应当在收到鉴定报告之日起十个工作日内提出 。 - 重新鉴定应当由具有资质的鉴定机构进行。 - 争议处理应当遵循科学、公正、透明的原则。 - 争议处理应当以保障房屋安全为首要目标。

典型案例分析

案例一：地基基础危险直接判定D级

某农村自建房屋位于采空区附近，经自然资源部门评估，场地存在明显变形下陷趋势 。根据《农村住房安全性鉴定技术导则》，当既有房屋建设场地被判定为危险时，可直接鉴定为D级，提出迁址重建建议 [15] 。尽管房屋上部结构基本完好，但因场地危险，鉴定机构直接判定为D级，建议迁址重建 [15] 。产权人提出异议，认为房屋上部结构完好，不应直接判定为D级。经重新鉴定和第三方仲裁，确认场地确实存在危险，最终维持D级判定，建议迁址重建。

案例二：危险构件综合比例判定B级

某三层砖混结构房屋，经鉴定发现二层柱2/B有效截面削弱达20%，大于15%的临界值，该柱被评为危险构件 。根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，传力体系简单的两层及两层以下房屋可采用直接鉴定法，即根据危险构件影响范围直接评定其危险性等级 。该房屋为三层，传力体系较复杂，鉴定机构采用综合评定方法，计算整体结构危险构件综合比例R为3.4%，小于5%，评定为B级 。产权人认为该房屋存在明显危险，应当判定为C级或D级。经重新鉴定和第三方仲裁，确认鉴定方法正确，最终维持B级判定，建议对危险点采取相应的技术处理措施进行解危，并对房屋其他损坏部位进行及时修复 。

案例三：R值法失效案例

某三层砖墙木屋盖的混合结构房屋，经鉴定发现多处危险构件，但危险构件综合比例R较小，最终判定为B级 。然而，该房屋实际状况较危险，接近C级的释义。针对这种情况，有学者提出了将危标中的B级分为B1和B2两类的解决办法，即根据危险构件的分布情况和严重程度，将B级进一步细分，提高判定的准确性 。这一方法解决了被评判为B级但房屋实际状况较为危险的评判失效情况，为房屋安全鉴定提供了更科学的依据 。

十、房屋安全鉴定的未来发展与建议

随着建筑技术的进步和人们对居住安全要求的提高，房屋安全鉴定工作也在不断发展和完善，了解未来发展趋势和提出合理建议有助于更好地应对房屋安全挑战，保障人民群众的生命财产安全。

未来发展

1.技术升级：随着科技的发展，房屋安全鉴定技术将不断升级，如采用无人机航拍、三维激光扫描、人工智能分析等先进技术，提高鉴定效率和准确性 。

2.标准完善：房屋安全鉴定标准将不断完善，特别是针对不同结构类型、不同年代房屋的鉴定标准，将更加科学和精细化 。

3.管理信息化：房屋安全鉴定管理将更加信息化，通过建立全国统一的房屋安全数据库和管理平台，实现鉴定数据的共享和分析，提高管理效率 。

4.服务多元化：房屋安全鉴定服务将更加多元化，如提供在线鉴定申请、远程技术支持、智能化监测等服务，方便房屋产权人和使用人。

5.政策支持：政府将加大对房屋安全鉴定的政策支持，如提高补贴标准、简化审批流程、加强监管力度等，促进房屋安全鉴定工作的开展。

建议

针对房屋安全鉴定工作，提出以下建议：

1.加强宣传教育：加强对房屋安全知识的宣传教育，提高房屋产权人、使用人和相关机构的安全意识，认识到房屋安全的重要性 。

2.完善法律法规：完善房屋安全鉴定相关的法律法规，明确鉴定机构的职责和权利，规范鉴定流程和标准，保障鉴定结果的权威性和可执行性 。

3.提高鉴定质量：加强对鉴定机构的监管，提高鉴定人员的专业素质，采用先进的鉴定技术，确保鉴定结果的准确性和可靠性 。

4.建立长效机制：建立房屋安全鉴定的长效机制，如定期检查制度、动态监测系统、风险预警机制等，实现房屋安全的长期管理。

5.加强技术支持：加强对鉴定技术的研究和开发，提高鉴定技术的科学性和先进性，为房屋安全鉴定提供技术支持 。

6.推动市场化发展：推动房屋安全鉴定市场的健康发展，鼓励竞争，提高服务质量，降低鉴定成本，让更多房屋能够进行安全鉴定。

十一、结语

房屋安全鉴定是一项关乎生命财产安全的重要工作，通过科学、系统的鉴定流程和方法，可以准确评估房屋的安全状况，为房屋安全决策提供依据。本文从房屋安全鉴定的基本概念、征兆识别、流程方法、等级划分、法律依据、费用机构、报告解读和处理建议等方面进行了全面阐述，为房屋产权人、使用人和相关机构提供了全面的指南。

房屋安全鉴定不仅能够及时发现潜在的结构安全隐患，还能为房屋维修、加固或拆除提供科学依据，避免因房屋倒塌、结构损坏等导致的人员伤亡和经济损失。随着建筑技术的进步和人们对居住安全要求的提高，房屋安全鉴定工作也将不断完善和发展，为保障人民群众的生命财产安全做出更大贡献。

房屋安全无小事，每个人都应当关注房屋安全，及时进行安全鉴定，消除安全隐患，确保居住安全。政府、企业和个人都应当共同努力，构建房屋安全的长效机制，实现房屋安全的长期管理，为人民群众创造安全、舒适、健康的居住环境。